Avec 1,4 milliard de touristes en 2018 et 1,8 milliard annoncé en 2030, dont 150 millions de Chinois aujourd’hui et 400 millions dans dix ans, l’ère du tourisme de masse est bel et bien là. Première destination mondiale, l’Europe capte un peu plus de 50 % de ces flux, avec des tensions importantes dans ses grandes capitales comme Londres, Amsterdam, Venise… et bien sûr, Paris.

« La demande hôtelière croît de manière constante d’année en année, relève Laurent Bigot, Industry Banker Hospitality au sein du département Real Estate & Hospitality de la Banque de Grande Clientèle de Natixis. À Paris, même si beaucoup d’hôtels de luxe ont ouvert ces dernières années, le foncier reste très contraint et la croissance de l’offre demeure globalement inférieure à celle de la demande. Cela conduit à des taux d’occupation qui peuvent atteindre 100 %. Pendant des événements comme la Fashion Week ou l’Air Show, il n’y a pas une chambre disponible dans Paris et ses alentours, ce qui permet à Airbnb ou les autres types de logements alternatifs de se développer. »

Un marché d’experts

Cette classe d’actifs qui attire évidemment les investisseurs demeure le territoire privilégié des experts car les rendements sont aussi élevés que les risques réels. En une dizaine d’années, les mutations ont été plus importantes qu’ailleurs. Si l’hôtellerie traditionnelle familiale avait déjà peu à peu laissé la place aux grandes chaînes comme Accor, Intercontinental ou Hilton, de nouveaux venus aux concepts plus innovants sont arrivés comme B&B, Generator ou Mama Shelter. Il est aussi à noter que ces chaînes ne sont plus propriétaires de leurs murs, mais gèrent seulement les hôtels pour de grands investisseurs ou foncières, comme Covivio Hotels, qui détient près de 6 milliards d’euros d’actifs hôteliers en Europe (France, Allemagne, Royaume-Uni, Espagne, Pays-Bas) ou comme le fonds de capital-investissement Henderson Park qui a acquis le Méridien Etoile en 2017 et plus récemment le Westin Paris Vendôme. Car si l’hôtellerie est une belle mécanique séduisante, il faut des nerfs et des portefeuilles solides pour la piloter.

« À la différence de l’immobilier classique qui est souvent très local, l’investissement hôtelier concerne le plus souvent des acteurs internationaux. Ceux-ci confient leurs actifs à des opérateurs également internationaux qui, à leur tour, gèrent des flux de touristes mondiaux selon des process standardisés de New York à Sydney. C’est vraiment une activité globale qui nécessite réactivité et créativité, poursuit Laurent Bigot. Avec 3 milliards d’euros de prêts sur actifs hôteliers arrangés en Europe en quatre ans, Natixis est aujourd’hui l’une des premières banques européennes de financement hôtelier. Une très belle réussite. »

De la volatilité compensée par une bonne rentabilité

Le secret : une bonne connaissance du secteur et des acteurs. « Quand vous financez un hôtel, vous prenez un risque à la fois sur la valeur des murs mais aussi sur la structure corporate qui génère des revenus et paie ses charges ; c’est différent d’une tour de bureaux, louée à une grande entreprise, qui vous offre une stabilité de revenus au travers de la perception de loyers fixes. Là, vous avez en face de vous une structure d’exploitation qui peut être impactée par la saisonnalité touristique ou par des évènements inattendus. »

De fait, si ces actifs connaissent plus de volatilité dans leurs cash-flows, ils présentent de plus fortes rentabilités. Alors que l’immobilier de bureaux propose 3,5 % de rendement sur les actifs les plus prime, l’immobilier hôtelier le plus qualitatif offre des rendements supérieurs de 50 à 100 points de base. Et au-delà des chiffres, dans ce secteur, tout est à réinventer en permanence : la distribution, l’expérience clients ─ toujours plus individualisée ─, les formules, tout en garantissant en permanence des produits au sommet de leurs performances. Un beau challenge pour Natixis.